Mit einer Quotenabgeltungsklausel verpflichtet sich der Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den zuletzt vorgenommenen Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu leisten, obwohl bzw. gerade weil die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter zum Beendigungszeitpunkt noch nicht fällig ist. Die Quotenabgeltungsklausel ist ein Dauerbrenner in der mietrechtlichen Due Diligence und Gegenstand einer Vielzahl von Urteilen und Beschlüssen. Der BGH äußerte sich auch in diesem Jahr bereits zweifach zur Quotenabgeltungsklausel, was Anlass zu der nachfolgenden kurzen Auseinandersetzung mit den beiden Entscheidungen ist.
1. Unzulässige Allgemeine Geschäftsbedingung
Trotz ihrer anhaltenden Beliebtheit ist die Quotenabgeltungsklausel regelmäßig unwirksam oder ihre Wirksamkeit jedenfalls im Hinblick auf gewerbliche Mietverhältnisse zweifelhaft.
Mit seiner Entscheidung vom 18.3.2015 (VIII ZR 242/13) versagte der BGH der Quotenabgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Gänze, d.h. ganz gleich, ob mit starrem oder flexiblem Fristenplan, die Wirksamkeit in Wohnraummietverträgen. Der BGH begründete seine Auffassung im Wesentlichen damit, dass Quotenabgeltungsklauseln den Mieter unangemessen benachteiligen würden, weil für den Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht absehbar sei, welche Kostenbelastung auf ihn zukommen könnte.
Nunmehr äußerte sich der BGH in einer Entscheidung vom 6.3.2024 (VIII ZR 79/22) erneut zur (Un-)Zulässigkeit einer Quotenabgeltungsklausel mit flexiblen Fristen in einem Wohnraummietvertrag und bestätigt seine Rechtsprechung aus 2015. Jedenfalls in Wohnraummietverträgen ist somit die Vereinbarung von Quotenabgeltungsklauseln durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam nicht möglich. Ob diese Rechtsprechung ohne Unterschied auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen ist, kann bis dato nicht mit Sicherheit festgestellt werden. Teile der Literatur wenden jedenfalls die vom BGH aufgestellten Grundsätze zur Quotenabgeltungsklausel aus dem Wohnraummietrecht auch auf gewerbliche Mietverträge an und schon allein deshalb dürfte ein nicht unerhebliches rechtliches Unwirksamkeitsrisiko von Quotenabgeltungsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch in gewerblichen Mietverhältnissen bestehen. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass die Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel durch Individualvereinbarung gleichwohl möglich ist. Der BGH verlangt dafür etwas formelhaft, dass die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition gestellt wird. Allein die Eröffnung von Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen reiche nach dem BGH hierfür nicht aus. Das Vorliegen einer Individualvereinbarung ist im Einzelfall zu prüfen. Aus praktischer Sicht dürfte allerdings der Nachweis, dass die Parteien eine Quotenabgeltungsklausel individuell vereinbart haben, regelmäßig schwierig zu führen sein.
2. Rechtsfolge und Verhältnis zur Vornahmeklausel
An die Stelle einer unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingung tritt grundsätzlich das dispositive Gesetzesrecht. Mit Blick auf die Quotenabgeltungsklausel führt ihre Unwirksamkeit somit in der Regel dazu, dass solche Schönheitsreparaturen, die bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig geworden sind, vom Vermieter selbst vorzunehmen sind und sich der Mieter auch nicht anteilig an etwaigen prognostizierten Kosten zu beteiligen braucht. In einer solchen Konstellation stellt sich allerdings die Frage, was mit Schönheitsreparaturen geschieht, die bei Beendigung des Mietverhältnisses bereits fällig geworden sind, denn diese sind Gegenstand der Vornahme- und nicht der Quotenabgeltungsklausel. Konkret stellt sich somit die Frage, welche Auswirkungen eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel auf eine an sich wirksame Vornahmeklausel hat – „infiziert“ eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel eine an sich wirksame Vornahmeklausel? Anfang des Jahres beschäftigte sich der BGH zum wiederholten Male auch mit dieser Frage und kam unter Aufrechterhaltung seiner bisherigen Rechtsprechung zu dem Schluss, dass eine solche „Infektion“ grundsätzlich nicht gegeben sei (Beschluss v. 30.1.2024 – VIII ZB 43/23). Eine wirksame Vornahmeklausel bleibe auch bei Verwendung einer unwirksamen Quotenabgeltungsklausel bestehen.
3. Fazit
Neues folgt aus den beiden genannten Entscheidungen des BGH also nicht, vielmehr bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Quotenabgeltungsklausel: Solche können im Wohnraummietrecht und mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in Gewerberaummietverträgen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden. Eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel infiziert aber nicht eine wirksame Vornahmeklausel.
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