1. Hintergrund und aktuelle Gesetzeslage
Wie bereits im Beitrag vom 5. Mai 2023 dargestellt, kennt das Bürgerliche Gesetzbuch verschiedene Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Möblierte Wohnungen hingegen werden grundsätzlich – jedenfalls in der Theorie – von der Mietpreisbremse erfasst. De facto wird die Mietpreisbremse allerdings durch das Erheben von derzeit gesetzlich noch nicht regulierten Möblierungszuschlägen oftmals ausgehebelt. Dieser Praxis möchte der Bundesrat mit dem Gesetzesentwurf begegnen. Weiter befürchtet der Bundesrat, dass die Befreiung des zum „vorübergehenden Gebrauch“ überlassenen Wohnraums von den Beschränkungen der Mietpreisbremse dazu führt, dass eher kurzfristige Wohnkonzepte des vorübergehenden Gebrauchs den klassischen, langfristigen Wohnraum verdrängen könnten. Diese Entwicklung sei auch der unscharfen Begrifflichkeit des „vorübergehenden Gebrauchs“ anzulasten.
2. Wesentliche Regelungsinhalte
a) Vorübergehender Gebrauch
Dem Begriff des „vorübergehenden Gebrauchs“ soll – jedenfalls in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt – durch die Ergänzung einer Regelvermutung Kontur verliehen werden. Demnach soll vorübergehender Gebrauch grundsätzlich dann nicht vorliegen, wenn das Mietverhältnis eine feste Laufzeit von sechs Monaten oder mehr hat. Bei der Berechnung des Mietzeitraums sollen auch vorangegangene Mietverhältnisse derselben Vertragsparteien über denselben Wohnraum berücksichtigt werden – wobei durchaus die Frage gestellt werden kann, was „derselbe Wohnraum“ ist – sofern zwischen den einzelnen Mietzeiträumen weniger als drei Monate liegen. In Ausnahmefällen können auch längere Mietzeiträume als sechs Monate noch als vorübergehender Gebrauch gelten, wenn z.B. der mieterseitige Aufenthalt von vornherein etwa arbeitsbedingt für einen längeren Zeitraum als sechs Monate begrenzt ist. Ein entsprechender Nachweis obliegt dem Vermieter.
b) Möblierter Wohnraun
Darüber hinaus soll die Miete für möblierten Wohnraum transparenter aufgeschlüsselt und zu diesem Zweck der Möblierungszuschlag separat ausgewiesen werden, soweit die Regelungen der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) Anwendung finden und der einschlägige Mietspiegel die Vermietung von Mobiliar nicht bereits berücksichtigt. Sofern der Möblierungszuschlag auszuweisen ist, indes nicht gesondert ausgewiesen wird, soll die Wohnung als unmöbliert vermietet gelten. Zudem sieht der Gesetzesentwurf vor, dass der Möblierungszuschlag monatlich höchstens 1 % des Zeitwertes der überlassenen Möbel im Zeitpunkt der erstmaligen Überlassung an den jeweiligen Mieter betragen darf. Der Zeitwert soll dabei dem Anschaffungspreis der Möbel abzüglich eines Betrags von 5 % für jedes abgelaufene Jahr entsprechen. Während des Mietverhältnisses soll der der Möblierungszuschlag jedoch unverändert bleiben und erst bei Abschluss eines neuen Mietvertrags aktualisiert werden. Darüber hinaus ist der Möblierungszuschlag einer Mieterhöhung nicht zugänglich.
Dem Mieter stünden nach dem Gesetzesentwurf bei einem Verstoß gegen die vorstehenden Regelungen jeweils Auskunfts- und ggf. Rückzahlungsansprüche gegen den Vermieter zu.
3. Wären sämtliche temporären Wohnraumkonzepte erfasst?
Nein, der Entwurf bezweckt lediglich die Regulierung von möbliertem Wohnraum, welcher der Mietpreisbremse im Sinne von § 556d BGB unterliegt (und die somit potentiell umgangen werden könnte). So finden die Regelungen des Gesetzesentwurfs zur Vermietung von möbliertem Wohnraum keine Anwendung, wenn die Mietpreisbremse von vorneherein nicht gilt und somit auch nicht umgegangen werden kann (z.B. Neubau, Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch).
Die Regelungen zum vorübergehenden Gebrauch hingegen gelten nach dem Wortlaut des Entwurfs bereits dann, wenn der Wohnraum nur in einem Gebiet mit einem anspannten Wohnungsmarkt liegt. Dem Wortlaut nach kommt es nicht darauf an, ob die Mietpreisbremse auch tatsächlich greift oder ein Ausnahmetatbestand (z.B. Neubau) vorliegt. Maßgeblich müsste unserer Einschätzung nach auch für die Regelungen zum vorübergehenden Gebrauch sein, ob die Mietpreisbremse im Sinne von § 556d BGB Anwendung findet und somit umgegangen werden könnte.
4. Ausblick
Ob der Gesetzesentwurf in dieser oder einer anderen Form erlassen wird, ist offen. Während das von der SPD geführte Bauministerium den Entwurf begrüßt, lehnt das durch die FDP geführte Justizministerium ihn mangels Erforderlichkeit ab.
Sollte der Entwurf erlassen werden, so dürfte die Vermietung von möbliertem Wohnraum in Zukunft weniger lukrativ sein. Es ist anzunehmen, dass die derzeitigen Mieten für möblierten Wohnraum oftmals die Summe aus der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete und dem dann zulässigen Möblierungszuschlag übersteigen. Die Auswirkungen des Entwurfs im Falle seines Erlasses auf die Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch – hier insbesondere die Vermietung von Serviced Apartments – bleibt hingegen im Wesentlichen abzuwarten. Auch wenn dem Geschäftsmodell der Serviced Apartments nicht vollends der Boden entzogen werden würde, so dürfte der Entwurf dennoch zu einem erhöhten Verwaltungs- und Dokumentationsaufwand führen, wenn die Betreiber die maximal zulässige Mietdauer nicht strikt auf weniger als sechs Monate beschränken.
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