Durch eine Änderung des Geldwäschegesetzes (GwG) sind ausländische Gesellschaften, die Eigentümer von deutschen Bestandsimmobilien sind, zur Eintragung in das deutsche Transparenzregister bis zum 30. Juni 2023 verpflichtet.
Bisherige Rechtslage
§ 20 Abs. 1 S. 2 GwG verpflichtete bislang ausländische Gesellschaften („Vereinigungen mit Sitz im Ausland“) zur Mitteilung des wirtschaftlich Berechtigten an das deutsche Transparenzregister, sofern diese sie sich verpflichten, Eigentum an einer im Inland gelegenen Immobilie zu erwerben (sowie bei bestimmten Share Deals bzw. Rechtsgeschäften gemäß § 1 Abs. 3 und 3a des Grunderwerbsteuergesetzes). Konkret betraf diese Verpflichtung den Zeitpunkt des Abschlusses eines (Grundstücks-)kaufvertrags. Aufgrund eines entsprechenden Beurkundungsverbots für den Notar (§ 10 Abs. 9 S. 4 GwG) war sichergestellt, dass vor dem Abschluss eines solchen Kaufvertrags eine Mitteilung an das Transparenzregister erfolgte.
Gesetzesänderung
Mit Wirkung zum 1. Januar 2023 wurde § 20 Abs. 1 S. 2 GwG dahingehend geändert, dass die Mitteilungspflicht zusätzlich auch jede ausländische Gesellschaft trifft, die Eigentum an einer im Inland gelegenen Immobilie hält. Diese Verpflichtung greift also ohne das Vorliegen einer Transaktion bzw. Vermögensübertragung und ist durch jeden ausländischen Eigentümer einer Bestandsimmobilie zu erfüllen. Mittelbare Eigentümer (z.B. Gesellschafter einer Immobiliengesellschaft) sind hiervon jedoch nicht betroffen.
Für Immobilien, die seit dem 1. Januar 2020 erworben wurden, musste diese Mitteilung grundsätzlich bereits im Zuge des Erwerbs der Immobilie erfolgen; eine erneute Mitteilung ist hier nicht erforderlich. Zu beachten ist allerdings, dass die Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten gemäß § 20 Abs. 1 S. 1 GwG auch auf aktuellem Stand zu halten sind; sofern sich hinsichtlich einer Bestandsimmobilie der wirtschaftlich Berechtigte ändert (z.B. durch Änderungen der Beteiligungsverhältnisse), muss die beim Erwerb vorgenommene Mitteilung an das Transparenzregister aktualisiert werden.
Anders sieht es für Immobilien aus, die vor dem 1. Januar 2020 erworben wurden (oder bestimmte Share Deals bzw. Rechtsgeschäfte gemäß § 1 Abs. 3 und 3a des Grunderwerbsteuergesetzes, die vor dem 1. August 2021 erfolgt sind). Hier war im Zuge des Erwerbers die Eintragung der ausländischen Käufergesellschaft in das deutsche Transparenzregister noch nicht erforderlich. Für diese Fälle sieht § 59 Abs. 13 GwG vor, dass die erstmalige Mitteilung des wirtschaftlich Berechtigten an das Transparenzregister bis zum 30. Juni 2023 erfolgen muss.
Ausnahme für in anderen EU-Staaten registrierte Gesellschaften
Die Verpflichtung gilt – wie auch schon in der Vergangenheit – nicht für solche Gesellschaften, die die Angaben nach Artikel 1 Nummer 15 Buchstabe c der Richtlinie (EU) 2018/843 und nach § 19 Abs. 1 GwG bereits an ein anderes Register eines Mitgliedsstaates der Europäischen Union übermittelt haben. Danach reicht es grundsätzlich aus, dass Gesellschaften in das Transparenzregister eines anderen EU-Mitgliedsstaates eingetragen sind. Da dies bei Gesellschaften aus anderen EU-Mitgliedsstaaten regelmäßig der Fall sein dürfte, betrifft die Verpflichtung aus § 20 Abs. 1 S. 2 GwG in erster Linie Gesellschaften aus Nicht-EU-Staaten (einschließlich ehemaliger EU-Mitgliedsstaaten wie dem Vereinigten Königreich).
Bußgeldrisiko
Bei einer Verletzung der Verpflichtung zur Mitteilung des wirtschaftlich Berechtigten dieser ausländischen Immobilien-Gesellschaften an das deutsche Transparenzregister kann eine Ordnungswidrigkeit vorliegen, wenn die Mitteilung vorsätzlich oder leichtfertig nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig erfolgt (§ 56 Abs. 1 Nr. 55 lit. d) GwG). Der Bußgeldrahmen beträgt bei vorsätzlicher Begehung bis zu EUR 150.000, bei Leichtfertigkeit bis zu EUR 100.000. Nach einer Entscheidung des OLG Köln (Beschluss vom 3. Juli 2020 – 1 RBs 171/20) soll eine leichtfertige Verletzung einer Mitteilungspflicht bereits dann in Betracht kommen, wenn sich die Geschäftsführung der Gesellschaft nicht in angemessenem Umfang über neue gesetzliche Verpflichtungen informiert hat. Vor diesem Hintergrund ist allen ausländischen Immobiliengesellschaften, die noch nicht in einem EU-Transparenzregister eingetragen sind, die rechtzeitige Mitteilung der wirtschaftlich Berechtigten an das deutsche Transparenzregister zu raten.
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Patrick Braasch
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